Доверительное управление недвижимостью

В соответствии со ст.1012 ГК РФ «по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)».

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не влечет перехода права собственности на недвижимость к доверительному управляющему. В настоящей работе отражаются особенности договора доверительного управления только недвижимым имуществом, без учета любого другого имущества. Несмотря на это, целесообразно цитировать выдержки из главы 53 ГК РФ, поскольку в ней отражаются статьи закона, относящиеся в том числе и доверительному управлению недвижимым имуществом.

Основной целью доверительного управления недвижимым имуществом является получение максимальной выгоды от его эксплуатации. А с максимальной выгодой управлять имуществом может только хорошо подготовленное в профессиональном отношении физическое (предприниматель) или юридическое (коммерческая организация) лицо, за некоторым исключением, оговоренным законом.

В доверительное управление недвижимым имуществом могут быть переданы предприятия, другие имущественные комплексы и отдельные объекты недвижимости, такие как здания, транспортные средства, квартиры, подлежащие регистрации как объекты недвижимости.

Договор доверительного управления недвижимостью заключается в том случае, если собственник недвижимого имущества по ряду причин не может управлять своим имуществом по неопытности; из-за отсутствия на месте нахождения имущества; в силу несовершеннолетия; по состоянию здоровья и пр.

Возникают ситуации, когда доверительное управление недвижимым имуществом необходимо, например, из-за кризисного состояния предприятия, из-за безвестно отсутствующего собственника недвижимости или при смерти наследодателя (до принятия наследства).

Рассматриваемый договор применяется в хозяйственной деятельности не так часто, хотя он предоставляет возможность обеспечения правовой безопасности организации и одновременно создания некоторой финансовой экономии за счет умелого перераспределения доходов и налоговых обязательств.

Доверительный управляющий имеет право сдать в аренду имущество, которое ему было передано в доверительное управление, если подобное условие предусмотрено договором (положения п.1 ст. 1020 ГК РФ предоставляют такие правомочия). На практике доверительное управление недвижимым имуществом чаще всего реализуется при инвестировании в недвижимость, когда компания или фонд приобретает перспективную коммерческую или жилую недвижимость с целью заработка на последующей сдаче ее в аренду.

В подобных ситуациях доверительный управляющий организует эксплуатацию недвижимости, подбирает арендаторов, взимает арендную плату и решает другие вопросы в интересах владельца. На сегодняшний день по статистике около 90 % территорий бизнес-центров находится в доверительном управлении.

Если отчуждение предполагает переход права собственности, то распоряжение в гражданском праве обозначает правомочие собственника, позволяющее ему совершать любые законные действия в отношении имущества. К ним относятся как действия, связанные с переходом права собственности, так и его передача без утраты права собственности (например в залог, в аренду и др.).

Срок, на который заключается договор доверительного управления, не может превышать пяти лет, то есть, договор не может быть бессрочным. По окончании срока договора, если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если же управляющий будет не в состоянии или лично управлять недвижимым имуществом, или из-за его недобросовестности, или при утрате доверия, договор с ним может быть расторгнут досрочно. Когда договор доверительного управления имуществом прекращает свое действие, переданное в управление имущество по общему правилу подлежит возврату учредителю (п. 3 ст. 1024 ГК РФ).

В договоре необходимо указать его возмездность, то есть размер и форму вознаграждения управляющему, которое выплачивается, как правило, из полученных доходов, чтобы не только материально заинтересовать управляющего в результатах его деятельности, но и предусмотреть меру его ответственности при ненадлежащем исполнении обязанностей.

Договор может быть и безвозмездным. В этом случае собственник обязан возмещать управляющему расходы по ведению управления. Кроме того, он обязан предоставить управляющему всю документацию, все сведения по недвижимости, так как без этой информации управление имуществом может стать невозможным.

Если недвижимость находится в залоге, собственник при заключении договора просто обязан предупредить об этом управляющего, так как собственником, распоряжающимся такой недвижимостью, остается залогодатель.

В тексте договора отражается состав недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление. Оно должно учитываться отдельно, иметь отдельный баланс и отдельный счет в банке. В рамках доверительного управления необходим учет хозяйственных операций посредством ведения предприятием одной кассовой книги.

Дополнительная кассовая книга заводится в случае проведения наличных расчетов в иностранной валюте. В передаваемой учредителю доверительного управления информации должны быть своевременно отражены все факты предпринимательской деятельности в связи с исполнением договора доверительного управления.

При заключении договора доверительного управления обязательным является передача имущества. Например, при передаче в доверительное управление предприятия, к договору необходимо приложить: акт инвентаризации с указанием полного состава и стоимости объектов недвижимости, заключение независимого аудитора, где прописывается полный состав приобретаемого предприятия и его стоимость.

Кроме того, существенную роль может играть прилагаемый к договору перечень кредиторов с конкретизацией долгов предприятия и сроками их возврата кредиторам. Кредиторы до передачи предприятия покупателю должны быть официально об этом извещены.

Заключается договор доверительного управления имуществом в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если в доверительное управление отдается объект недвижимого имущества, то форма заключения договора предусматривается подобно форме для договора продажи недвижимого имущества, т.е. путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В отношении формы возмещения расходов доверительного управляющего можно отметить, что сторонами могут быть установлены различные формы расчетов вознаграждения управляющего, в том числе поставкой или удержанием товаров, выполнением работ, оказанием услуг, зачетом и другими формами взаиморасчетов.

Реализация договора доверительного управления допускает участие организаций – учредителей управления, не имеющих лицензии, к осуществлению сделок, заключаемых доверительными управляющими в рамках доверительного управления.

В рассматриваемой нами ситуации деятельность в рамках реализации договора доверительного управления непосредственно совершается доверительным управляющим (п. 2 ст. 1012 ГК РФ), который и должен иметь при необходимости лицензию. Он же несет установленную законодательством ответственность, в том числе принадлежащим ему имуществом, за надлежащее выполнение условий заключаемых им договоров и соблюдение лицензионных требований.